Wil je graag iets bouwen in Spanje of je Spaanse eigendom renoveren? Ben je geïnteresseerd in het proces bij de aanvraag van een bouwvergunning, La Licencia de Obras? Of wil je zeker zijn dat bij de aankoop van een nieuwbouwproject de juiste vergunningen aanwezig zijn? Overloop dan even deze blogpost zodat je al een idee krijgt van hoe de aanvraag voor een bouwvergunning in Spanje in elkaar zit.
Bouwbestemming en bouwvergunning
Een bouwbestemming (Plan General) is een plan dat aangeeft wat er met welke grond mag gebeuren. Dit plan wordt voorgesteld door de gemeente en goedgekeurd door de comunidades autónomas. De bouwvergunning wordt aangevraagd door de eigenaar van het perceel en goedgekeurd door de gemeente. Dus, de gemeente is betrokken bij zowel de vaststelling van de bouwbestemming als het verstrekken van de bouwvergunning. Indien de bestemming niet aangeeft dat er gebouwd mag worden, zal er geen bouwvergunning worden verstrekt. De bouwvergunning heeft betrekking op een individueel perceel of groep van percelen (in geval van projectbouw), terwijl de bouwbestemming betrekking heeft op een zone binnen de gemeentegrenzen.
Tip: Als je overweegt in Spanje een nieuwbouwwoning te kopen, is het belangrijk te weten wat de bouwbestemming van de zone is waar deze woning gebouwd wordt. De bestemming is namelijk de basis.
Aanvraag bouwvergunning
Van zodra je voorontwerp goedgekeurd is, wordt er een basisontwerp (Proyecto Básico) samengesteld om de vergunningsaanvraag in te dienen bij de gemeente (Departamento de Urbanismo/ Concejalía de Urbanismo). Het basisontwerp is dan in feite een algemene omschrijving van het project, met vloerplannen en de technische aspecten. Na voorlopige goedkeuring van het basisontwerp door de gemeente, wordt er een definitief ontwerp (Proyecto Ejecución) ingediend. Het definitief ontwerp is gedetailleerder en toont tevens aan dat jouw bouwplannen voldoen aan de stedenbouwkundige eisen. Voor kleinere projecten worden het basisontwerp en het definitief ontwerp doorgaans gecombineerd tot één document.
Na goedkeuring van het definitief ontwerp ontvangt de bouwer de definitieve vergunning, La Licencia de Obras.
Wat tijdens koop op plan (off-plan)
Bij het kopen van onroerend goed in Spanje, is het ten alle tijde aangeraden een advocaat in te schakelen. Wanneer je een woning wil kopen op plan, dient de projectontwikkelaar het onroerend goed op zijn naam te hebben staan en te beschikken over een Licencia de Obras of Licencia de Obra nueva om te bouwen. Deze bouwvergunning wordt goedgekeurd door de gemeente waarin het onroerend goed zicht bevindt. Zorg dan ook altijd dat je een woning op plan koopt waarbij de projectontwikkelaar beschikt over een bouwvergunning. Wanneer de woning op plan op naam van de eigenaar staat en over een bouwvergunning beschikt kan er een reserveringscontract worden getekend. Voor de aanbetalingen van de off-plan woning kan er aan de projectontwikkelaar een bankgarantie worden geëist. De projectontwikkelaar is namelijk verplicht deze af te geven. Naast de bankgarantie op de specifieke woning kan er ook worden gevraagd of er een bankgarantie is op het gehele project.
Tip: Kijk bij het kopen van een nieuwbouwwoning in Spanje na dat elke individuele betaling aan de promotor wordt gedekt door een bankgarantie. In geval dat een betaling niet wordt beschermd, kan je de verdere betalingen staken tot ofwel de oplevering of tot de bankgarantie wordt nagekomen.
Bouwvergunning bij de renovatie van je huis
Je hebt een bouwvergunning nodig om je huis te renoveren. Het type vergunning hangt af van de werkzaamheden die je wil aanbrengen aan de woning.
Minor Works License, Licencia de obra menor
Deze licentie is van kracht wanneer de uit te voeren werkzaamheden in het pand geen invloed hebben op de essentiële infrastructuur van het pand.
Major Works License, Licencia de obra mayor
Deze vergunning is vereist wanneer de werkzaamheden invloed hebben op de essentiële delen van het pand en vereist een samenwerking met een architect. Bijvoorbeeld voor een uitbreiding van het huis (zoals een nieuwe kamer), het dak veranderen, ondersteunende delen of structuur van het gebouw aanpassen, etc.
Wat indien de bouwvergunning niet in orde is?
Wie niet over de juiste bouwvergunning beschikt, riskeert een boete. Het zal niet de bouwer zijn, maar de eigenaar die als verantwoordelijke wordt aangesteld. Indien de bouwvergunning niet in orde is zal de notariële akte niet getekend worden bij de notaris. Om dan druk uit te oefenen, is de enige optie de laatste betaling achterhouden tot de promotor al zijn verplichtingen heeft voldaan.
Dit was een bondige uitleg van wat je te wachten staat bij een bouwvergunning in Spanje.
Zit je nog met vragen? Aarzel niet ons te contacteren via office@dminvest.eu.
